Qué incluye una casa «llave en mano» y qué suele quedar fuera

Una casa llave en mano es la que recibes terminada para entrar a vivir, sin contratar tú a cada gremio. Pero no hay una lista común de lo que incluye: cada constructora lo concreta en su presupuesto y en su memoria de calidades. El proyecto, la licencia, las acometidas o la urbanización de la parcela pueden estar dentro o fuera. Te contamos qué suele entrar, qué suele quedar aparte y qué revisar antes de firmar.

¿Qué significa exactamente «llave en mano»?

Significa que la constructora te entrega la vivienda terminada y lista para habitar, coordinando ella todos los oficios. Pero no hay una definición común de qué partidas entran. Por eso dos presupuestos «llave en mano» pueden no ser comparables: uno incluye la cocina y el vallado, y el otro no. La clave está en los documentos.

Lo que de verdad define tu casa «llave en mano» son cuatro papeles:

• Presupuesto por capítulos. Cimentación, estructura, cubierta, fachadas, instalaciones, acabados… con su importe.
• Memoria de calidades. Qué materiales, marcas y sistemas lleva cada capítulo.
• Planos del proyecto. Qué casa se construye exactamente.
• Contrato. Qué incluye el precio, qué queda fuera, cómo se valoran los cambios y cuándo se paga.

Si una partida no aparece en ninguno de los cuatro, da por hecho que no está incluida y pregúntalo.

¿Qué suele incluir una casa llave en mano?

Lo habitual es que incluya la construcción completa de la casa: cimentación, estructura, cubierta, fachadas, aislamiento, ventanas, instalaciones de electricidad, fontanería y calefacción, baños y acabados interiores, con las calidades que fije la memoria. Lo que cambia de una oferta a otra es el nivel de esas calidades y dónde termina la obra.

Como ejemplo, esto es lo que recoge nuestra memoria de calidades publicada, siempre «según proyecto»:

• Cimentación. Zapatas corridas de hormigón armado y un muro de fundación de hasta 0,40–0,50 m de altura, con ventilaciones en la cámara de instalaciones.
• Estructura. Forjado de vigas de madera estructural apoyado en un durmiente tratado, con manto de protección frente al gas radón; muros exteriores de 2×6 pulgadas (4×14 cm) con tablero OSB y barrera de aire y agua tipo Tyvek o Typar.
• Aislamiento. Aislamiento mineral en muros y cubierta (de 10, 15 o 25 cm según proyecto), con barrera de humedad en la cara interior.
• Fachada y ventanas. Sistema SATE o Muxboard acabado en monocapa, o ladrillo macizo; ventanas de PVC oscilobatientes con vidrio de seguridad con cámara, bajo emisivo.
• Interiores. Placa de yeso pintada, puertas macizas y suelos de gres a elegir.
• Instalaciones. Electricidad según proyecto, con cuatro puntos por estancia; calefacción por suelo radiante y agua caliente con aerotermia; sanitarios y grifería en los baños.

La memoria es la base. Cada presupuesto concreta lo que entra en tu casa: en Soto del Real, por ejemplo, el suelo radiante es también refrescante y la casa lleva paneles fotovoltaicos.

¿Qué suele quedar fuera del precio?

Sobre todo lo que depende de la parcela y lo que no es la casa en sí: el terreno, tasas e impuestos municipales, enganches a las redes generales, urbanización del jardín, vallado, piscina, cocina amueblada, electrodomésticos y mobiliario. Algunas constructoras incluyen parte de esto y otras lo cotizan aparte. Pregúntalo partida a partida.

Partida	Lo habitual	Qué preguntar
Parcela	Fuera	Su compra e impuestos son aparte
Proyecto y dirección de obra	Varía	¿Quién lo firma y está en el precio?
Estudio geotécnico y topográfico	Varía	¿Quién lo encarga y cuándo?
Licencia, tasas e impuestos	Varía	¿Quién lo tramita y quién paga las tasas?
Movimiento de tierras y cimentación especial	Aparte si la parcela no es sencilla	¿Qué parcela se ha supuesto?
Acometidas	Hasta un punto	¿Hasta dónde llegan y quién paga el enganche?
Vallado, caminos, jardín, piscina	A menudo aparte	¿Qué urbanización exterior entra?
Cocina y electrodomésticos	A menudo aparte	¿Muebles, encimera, extractor?
Seguro decenal	Según el caso	¿Hace falta en mi caso y quién lo paga?
Primera ocupación, suministros y escritura	Varía	¿Qué trámites finales están incluidos?

Sobre el seguro decenal: si construyes tu única vivienda para uso propio, la Ley de Ordenación de la Edificación no te obliga a contratarlo. Si la vendes antes de diez años, tendrás que hacerlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador te exonere expresamente.

¿Qué deja aparte la memoria de calidades de MCM?

Lo deja por escrito. Nuestra memoria parte de una parcela plana, con un desnivel máximo del 5 %, y trata como extras a cargo del promotor o a cotizar las rocas, las filtraciones de agua, la tala de árboles, los desmontes, el vallado, los muros de contención, el enganche a la red general, el andamiaje de la primera planta, la escalera y los muebles de cocina.

Con más detalle, según la memoria publicada:

• Movimiento de tierras. La tierra de la excavación se queda en la parcela, sin nivelar. Rocas, filtraciones, tala de árboles, desbroces, desmontes, terraplenes y vallado, por cuenta del promotor.
• Cimentación. Más altura de muro, muros de contención, acabados de piedra o monocapa, bombeos y hormigón extra se cotizan aparte.
• Acometidas. Incluidas hasta 8 metros lineales desde la entrada de la parcela. El enganche a la red general de la calle es a cargo del promotor, y las obras en la vía pública se cotizan. Si los materiales no pueden descargarse a pie de obra, el trabajo manual se cotiza aparte.
• Estructura. En casas de dos plantas, el andamiaje de la primera planta se cotiza aparte.
• Fontanería. Riego y sondeos, a cotizar.
• Cocina y baños. Muebles de cocina, extractores, encimeras de mármol y mamparas, a cotizar.
• Cubierta. Tejas especiales, pizarra, canalones, ventanas de tejado o madera vista, a cotizar.
• Interiores. En casas de dos plantas, la escalera se presupuesta aparte de la construcción; parqué, tarimas y suelos especiales, a cotizar.
• Garaje adosado. Motorizaciones y rampas, no incluidas.

La memoria no detalla el proyecto, la licencia ni las tasas: pregúntanos cómo se plantean en tu caso.

¿Cómo influye la parcela en lo que incluye el precio?

Mucho, porque el precio base suele suponer una parcela sencilla. Si tu terreno tiene pendiente, roca o un firme profundo, aparecen partidas nuevas: muros de contención, cimentación elevada, rellenos o rampas. No es letra pequeña: es la obra que tu parcela necesita, y conviene conocerla antes de comprar el terreno.

Ejemplos de nuestras obras:

• En Moralzarzal, con el firme a unos cuatro metros, hubo que hacer un relleno de 125 m³ de hormigón.
• En Valdemorillo, una parcela con pendiente del 5 % necesitó un muro de contención en la parte trasera.
• En Galapagar, la cimentación en ascenso creó una cámara de 1,60 m que alberga instalaciones, acometidas y una pequeña bodega.

Con la urbanización exterior pasa lo mismo. En Gascones se hizo un vallado con peto de piedra cuarcita y una plataforma de hormigón para aparcar; en Toledo, una pérgola para coches con paneles fotovoltaicos; en Moralzarzal, una piscina de hormigón. Las fichas no indican si estas partidas entraban en el precio por metro publicado, así que pregunta siempre. Si quieres ver más sobre la parcela, lee licencia y terreno para tu casa de madera.

¿Qué comprobar antes de firmar?

Que el presupuesto venga por capítulos, con la memoria de calidades y los planos como anexo; que diga qué parcela y qué cimentación se han supuesto, qué trámites y tasas incluye y hasta dónde llegan las acometidas; cómo se valoran los cambios y qué documentación recibirás al terminar.

• Cambios en obra. Cómo se presupuestan y quién los aprueba.
• Calendario de pagos. Ligado a fases de obra terminadas.
• Documentación final. Certificado final de obra, certificado de eficiencia energética y lo necesario para la primera ocupación y la escritura de obra nueva.
• Garantías. La Ley de Ordenación de la Edificación fija responsabilidades de 10 años para daños estructurales, 3 para habitabilidad y 1 para acabados.

Nuestro estudio de arquitectura proyecta tu casa pensando en el sistema canadiense, con montantes y durmiente de 2×6 pulgadas, madera estructural importada de Canadá y cálculo conforme al Eurocódigo 5. ¿Quieres saber qué entraría en tu casa? Pide presupuesto para tu casa de madera y lo vemos partida a partida. También puedes visitar nuestra oficina de Collado Villalba con cita previa.

Preguntas frecuentes

¿Una casa llave en mano incluye la licencia?

Depende del contrato. Una vivienda nueva necesita siempre proyecto y licencia, así que pregunta quién la tramita y quién paga las tasas e impuestos municipales, que varían de un municipio a otro.

¿Incluye la cocina amueblada?

Varía mucho entre ofertas. En nuestra memoria de calidades, los muebles de cocina y los extractores se cotizan como opción. Pide que el presupuesto lo diga expresamente.

¿«Llave en mano» es lo mismo que precio cerrado?

No necesariamente. «Llave en mano» describe el alcance: la casa terminada. El precio cerrado describe si el importe puede cambiar. Pregunta qué puede moverlo: cambios que pidas, imprevistos del terreno o partidas sin definir.

¿Qué garantías tengo cuando recibo la casa?

La Ley de Ordenación de la Edificación establece responsabilidades durante 10 años por daños estructurales, 3 por defectos que afecten a la habitabilidad y 1 por defectos de acabado. Guarda bien el certificado final de obra y toda la documentación.

Fuentes

• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE)
• Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, texto consolidado (BOE)
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE)

Artículo revisado en noviembre de 2026.