Licencia y terreno para tu casa de madera en Madrid: por dónde empezar

Puedes construir una casa de madera en tu parcela si el planeamiento de tu municipio permite allí una vivienda. La licencia para una casa de madera en la Comunidad de Madrid es la misma que para una de ladrillo: la ley exige licencia a toda obra que necesite proyecto, y una vivienda nueva siempre lo necesita. Lo que decide si puedes construir es el suelo, no el material.

¿Necesito licencia para una casa de madera? ¿Es distinta que para una de ladrillo?

Sí, necesitas licencia, y el trámite es el mismo que para una casa de ladrillo. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid somete a licencia las obras que requieren proyecto, y la Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto para toda vivienda nueva. El material de la estructura no cambia ninguna de las dos cosas.

Existe una idea extendida de que una casa de madera «no necesita permiso» porque se monta rápido. Es falsa. De hecho, la ley madrileña exige licencia incluso para la «ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares». Una vivienda a medida, con cimentación y proyecto, va por la vía general de licencia como cualquier otra.

La declaración responsable, que habilita la obra desde que se presenta, es la regla general para actuaciones que no aparecen en la lista de licencias. Pero está pensada para obras de escasa entidad, sin uso residencial, o para reformas que no alteran la volumetría, la envolvente ni la estructura. Una casa nueva no entra ahí.

Actuación	Vía habitual en la Comunidad de Madrid
Vivienda nueva (madera o ladrillo)	Licencia, con proyecto técnico
Ampliación habitable que cambia volumen o estructura	Normalmente proyecto y licencia
Reforma que no altera fachada, volumen ni estructura y no necesita proyecto	Declaración responsable
Caseta auxiliar o de menor entidad, cerramiento de parcela	Declaración responsable, según el caso

En cualquier caso, la última palabra la tiene tu ayuntamiento. Consulta siempre antes de empezar.

¿Qué diferencia hay entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable?

La clasificación del suelo dice qué se puede hacer en cada terreno. En suelo urbano, ya transformado y con servicios, se puede edificar si la parcela cumple la ordenanza. El urbanizable está previsto para crecer, pero hasta que se urbaniza no suele admitir viviendas. El no urbanizable, o rústico, se preserva y apenas admite edificación.

Suelo urbano

Es donde se construyen la mayoría de las viviendas unifamiliares. Aun así, no basta con que la parcela esté en suelo urbano: tiene que cumplir las condiciones de su ordenanza y contar con los servicios necesarios, como acceso, agua, saneamiento y electricidad.

Suelo urbanizable

Es suelo que el planeamiento prevé transformar en el futuro. Mientras no se desarrolla y se urbaniza, comprar una parcela aquí para construir ya es una apuesta: puede pasar mucho tiempo, o no llegar a desarrollarse.

Suelo no urbanizable o rústico

Es suelo protegido o preservado de la urbanización por sus valores agrícolas, forestales, paisajísticos o ambientales. Construir una vivienda en él no es la regla, como verás en el siguiente apartado.

Además de la clasificación, cada parcela tiene una calificación y una ordenanza que fijan el uso, la edificabilidad, la ocupación, la altura y los retranqueos. Eso lo decide el planeamiento de cada ayuntamiento, y por eso no hay respuestas generales válidas para todos los municipios.

¿Se puede hacer una vivienda en suelo rústico en la Comunidad de Madrid?

Por regla general, no. El suelo no urbanizable está protegido y la legislación madrileña solo admite en él usos muy concretos, con autorizaciones específicas y condiciones del planeamiento. La excepción habitual es la vivienda vinculada a una explotación agrícola, ganadera o forestal, con calificación urbanística; una vivienda aislada sin más justificación no suele tener cabida. Si alguien te vende una finca rústica «para hacerte una casa», pide que te lo acrediten por escrito.

Es uno de los errores más caros al buscar terreno: comprar barato en rústico pensando que una casa de madera se legalizará después, o que por ser de madera no cuenta como edificación. Ni lo uno ni lo otro. El material no cambia la clasificación del suelo.

Si ya tienes una finca rústica, lo sensato es:

• Pedir al ayuntamiento información urbanística por escrito sobre esa parcela.
• Preguntar qué usos admite el planeamiento y qué autorizaciones harían falta.
• Comprobar si hay afecciones: montes, cauces, vías pecuarias o carreteras.
• No firmar compromisos de obra hasta tener una respuesta clara.

Para una construcción auxiliar distinta de la vivienda, las reglas también dependen del planeamiento. Tampoco aquí hay atajos.

¿Qué proyecto y qué técnicos hacen falta?

Para una vivienda nueva necesitas un proyecto técnico redactado por un arquitecto, que es la titulación que la Ley de Ordenación de la Edificación exige para edificios de uso residencial. Durante la obra, una dirección facultativa vigila que se construya conforme al proyecto. Y antes de diseñar, conviene un estudio geotécnico que diga cómo es el terreno.

Estas son las piezas habituales:

• Proyecto técnico. Define la casa y justifica que cumple el Código Técnico de la Edificación: estructura, fuego, ahorro de energía, salubridad y ruido. Es el documento que se presenta para pedir la licencia.
• Estudio geotécnico. Analiza el suelo para proyectar la cimentación. Te explicamos qué es en el estudio geotécnico del glosario.
• Dirección de obra y de ejecución. Los técnicos que dirigen y controlan la obra y firman las certificaciones y el certificado final.
• Constructora. Ejecuta la obra conforme al proyecto.

En una casa de madera, el proyecto debe recoger además el cálculo de la estructura de madera. En MCM todas las obras cumplen el Eurocódigo 5, la norma europea de cálculo de estructuras de madera. Puedes ver cómo encaja todo esto con la obra en nuestro proceso de construcción.

El proyecto también tiene en cuenta la zona climática de tu parcela. En la provincia de Madrid hay zonas C3, D3, D2 y E1 según la altitud, y las cotas altas de la sierra son E1, la más exigente de la provincia.

¿Qué miro antes de comprar una parcela?

Antes de comprar, confirma tres cosas: que el suelo permite una vivienda, cuánto y cómo te deja construir la ordenanza, y que el terreno no esconde costes. Pide información urbanística por escrito al ayuntamiento, revisa servicios y accesos y, si puedes, encarga un estudio geotécnico. Es poco dinero comparado con equivocarse de parcela.

Una lista práctica para llevar a la visita y a la consulta municipal:

• Clasificación y calificación del suelo. ¿Admite uso residencial unifamiliar?
• Ordenanza. Edificabilidad, ocupación, altura máxima, número de plantas, retranqueos a linderos y parcela mínima del municipio.
• Condiciones estéticas. Algunas ordenanzas imponen materiales o colores de fachada y cubierta. Una casa de madera puede llevar revoco, SATE, piedra o madera por fuera, así que suele tener solución.
• Servicios. Acceso rodado, agua, saneamiento y electricidad, y cuánto costaría llevarlos si no llegan.
• Topografía. La pendiente y la roca encarecen la cimentación y condicionan el diseño.
• Afecciones. Cauces, montes, vías pecuarias, carreteras o servidumbres.
• Orientación. Influye en el confort de verano e invierno y en el consumo.

Un ejemplo real: la casa de Valdemorillo se levantó en una parcela de 600 m² sobre terreno rocoso de granito, con una pendiente de dos metros respecto a la entrada. El proyecto la resolvió con zapata corrida, forjado de hormigón y una mureta de ladrillo que eleva la estructura de madera. Si buscas terreno en la sierra, mira también nuestras casas de madera en la Sierra de Madrid.

¿Cómo ayuda un estudio de arquitectura propio?

Cuando el mismo equipo proyecta y construye, diseño, normativa y sistema constructivo se piensan a la vez desde el primer plano. MCM cuenta con estudio de arquitectura propio, así que el proyecto nace pensado para la estructura de madera, y no adaptado a ella después. Eso reduce cambios y malentendidos entre el papel y la obra.

En la práctica, se nota en varios puntos:

• El diseño se ajusta a la ordenanza de la parcela y a las dimensiones del sistema canadiense, con montantes y durmiente de 2×6 pulgadas.
• El cálculo de la estructura se hace conforme al Eurocódigo 5 desde el principio.
• Las decisiones de aislamiento se toman con la zona climática de tu parcela delante.
• Las dudas de obra se resuelven entre personas que conocen el proyecto.

Puedes conocer cómo trabajamos en nuestra página del estudio de arquitectura. La tramitación de la licencia depende de cada ayuntamiento y de cada caso: conviene que lo hables con nosotros al empezar para saber qué documentación necesitarás. Y si te quedan dudas generales, repasa nuestras preguntas frecuentes sobre casas de madera.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda la licencia de una casa de madera?

Depende de cada ayuntamiento y de cómo llegue el expediente, así que no hay un plazo general fiable. Lo que sí puedes controlar es presentar un proyecto completo y resolver rápido los requerimientos. El material de la estructura no acelera ni retrasa el trámite.

¿Puedo poner una casa de madera sin licencia si es pequeña?

Si es una vivienda, no. Una vivienda nueva necesita proyecto y licencia. Solo construcciones auxiliares de menor entidad, sin uso residencial, pueden ir por declaración responsable, y siempre según lo que permita tu ayuntamiento.

¿Qué parcela mínima necesito?

La fija el planeamiento de cada municipio, y a veces cada zona dentro del mismo municipio. Pide la ordenanza que afecta a tu parcela antes de comprar.

¿Puede el ayuntamiento prohibir una casa de madera?

Lo que regula el ayuntamiento es el uso, el volumen y, a veces, el aspecto exterior. Si la ordenanza impone un acabado de fachada o cubierta, la casa de madera puede llevar ese revestimiento. Consulta las condiciones estéticas de tu zona directamente con tu ayuntamiento.

¿Ya tienes parcela o estás a punto de comprarla? Pide presupuesto para tu casa de madera y revisamos contigo lo que necesita tu proyecto. También puedes visitar nuestra oficina de Collado Villalba con cita previa.

Fuentes

• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, texto consolidado (BOE)
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (BOE)
• CTE, Documento Básico HE Ahorro de energía, Anejo B de zonas climáticas
• Código Técnico de la Edificación

Artículo revisado en noviembre de 2026 con la normativa vigente.