# Qué mirar en una parcela antes de comprarla para hacerte una casa

> Fuente: MCM Casas (Multitécnicas y Construcciones Mixtas S.L.), https://www.mcmcasas.com/2026/11/comprar-parcela-construir-casa/ · Actualizado: 2026-11-09

¿Vas a comprar una parcela para hacerte una casa? Lo que tienes que saber de urbanismo, geotécnico, acometidas, pendiente y orientación antes de firmar.

Antes de comprar una parcela para construir tu casa, confirma dos cosas: que te dejan construir lo que quieres y que el terreno no esconde costes. Lo primero te lo dice el ayuntamiento, por escrito. Lo segundo, una visita con ojos de constructor y, si puedes, un estudio geotécnico. Aquí tienes la lista completa, con ejemplos de parcelas reales donde hemos construido: en pendiente, sobre granito o con el firme a cuatro metros.

**En resumen**

- Pide información urbanística por escrito: uso, edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos y condiciones estéticas.

- El terreno manda en la cimentación: roca, pendiente o un firme profundo cambian el diseño y el coste.

- Comprueba hasta dónde llegan el agua, la luz y el saneamiento, y quién paga el enganche.

- Asegúrate de que pueden entrar camiones y excavadoras.

- La pendiente no es mala si se aprovecha: puede dar un semisótano, un garaje o mejores vistas.

### ¿Qué tengo que preguntar al ayuntamiento antes de comprar?

Si puedes construir una vivienda en esa parcela y cuánto. Pide información urbanística por escrito: clasificación y calificación del suelo, uso permitido, edificabilidad, ocupación, altura y número de plantas, retranqueos a linderos, parcela mínima y condiciones estéticas. Es la primera comprobación y la más barata: no firmes nada sin ella.

En la Comunidad de Madrid, una vivienda nueva necesita proyecto y licencia según la Ley 9/2001 del Suelo, sea de madera o de ladrillo. Las condiciones de edificación las fija el planeamiento de cada municipio, así que no hay respuestas generales: consulta siempre a tu ayuntamiento.

Presta atención a la estética. Muchas ordenanzas imponen materiales o colores, y una casa de madera puede llevar el revestimiento que pidan. En [Gascones](https://www.mcmcasas.com/project/casas-madera-sierra-norte-madrid/) recuperamos madera, piedra, teja cerámica y hierro para cumplir la normativa estética municipal. En Galapagar, el vallado se acabó en piedra natural según la normativa de la zona.

Pregunta también por afecciones (cauces, montes, vías pecuarias, carreteras) y, si la parcela está en una urbanización, por sus estatutos. Si te ofrecen suelo rústico «para hacerte una casa», lee antes [licencia y terreno para tu casa de madera en Madrid](https://www.mcmcasas.com/2026/11/licencia-terreno-casa-de-madera/).

### ¿Hace falta un estudio geotécnico antes de comprar?

No es obligatorio para comprar, pero es muy útil: la cimentación se proyecta a partir del estudio geotécnico, y lo que diga puede cambiar el presupuesto. Si no puedes encargarlo antes de firmar, pregunta por las obras vecinas, mira si aflora roca y busca señales de humedad, rellenos antiguos o terreno removido.

El [estudio geotécnico](https://www.mcmcasas.com/glosario/estudio-geotecnico/) dice a qué profundidad está el terreno firme y cómo se comporta. Lo que puede aparecer:

- **Firme profundo.** En [Moralzarzal](https://www.mcmcasas.com/project/casa-de-madera-en-moralzarzal/) el firme estaba a unos cuatro metros, y hubo que hacer un relleno de 125 m³ de hormigón para situar la base al nivel de la calle y evitar encharcamientos.

- **Roca.** Es habitual en la sierra de Madrid. Las casas de Valdemorillo y Galapagar se levantaron sobre terreno granítico, y la de El Escorial se encajó entre rocas de granito.

- **Agua.** Filtraciones o zonas que se encharcan obligan a drenar o a elevar la casa.

En algunos municipios, el Código Técnico (DB-HS, sección HS 6) exige proteger los edificios nuevos frente al gas radón. En la ficha de El Escorial se explica que la cámara bajo el forjado, ventilada y aislada, se hizo cumpliendo la normativa sobre radón de la zona. Tu técnico te dirá si afecta a tu parcela.

### ¿Qué pasa si la parcela tiene pendiente o roca?

Se puede construir, pero cuesta más y hay que pensarlo desde el principio. La pendiente obliga a elevar la cimentación, a levantar muros de contención o a hacer rampas; la roca complica la excavación. A cambio, un desnivel bien aprovechado da semisótanos, garajes y vistas que una parcela llana no tiene.

Obra de MCM
Cómo era la parcela
Cómo se resolvió

[Soto del Real](https://www.mcmcasas.com/project/casa-de-madera-en-soto-real/)
Desnivel de unos 10 metros desde la calle
Casa en la parte alta, con vistas a la sierra y al embalse de Santillana

[Galapagar](https://www.mcmcasas.com/project/casa-madera-galapagar-madrid/)
Granítica, con pendiente negativa hacia la entrada
Cimentación en ascenso y cámara de 1,60 m para instalaciones, acometidas y una pequeña bodega

[Valdemorillo (2022)](https://www.mcmcasas.com/project/casa-de-madera-en-valdemorillo-madrid/)
Pendiente del 5 %
Muro de contención trasero, semisótano y cámara de 50 cm a 2 m

[Valdemorillo (2026)](https://www.mcmcasas.com/project/casa-madera-valdemorillo-madrid/)
Roca de granito y dos metros de desnivel respecto a la entrada
Zapata corrida, forjado de hormigón y mureta de ladrillo que eleva la madera casi un metro

[Segovia](https://www.mcmcasas.com/project/casa-madera-segovia/)
Pendiente suave, con la calle en la parte baja
Sótano de hasta 2,5 m y rampas de hormigón

[El Escorial](https://www.mcmcasas.com/project/casa-madera-el-escorial/)
Pendiente con encinas y rocas de granito
Garaje para dos coches aprovechando el desnivel

[Toledo](https://www.mcmcasas.com/project/casa-de-madera-en-toledo/)
Casa dos metros por encima de la calle
Rampa integrada en el muro de piedra original

Ten en cuenta cómo se presupuesta. Nuestra [memoria de calidades](https://www.mcmcasas.com/casas-de-madera/memoria-de-calidades/) parte de parcelas planas, con un desnivel máximo del 5 %, y trata como opciones aparte la aparición de rocas o filtraciones, los desmontes, los terraplenes y los muros de contención. Una parcela barata con mucha pendiente puede salir cara.

### ¿Llegan el agua, la luz y el saneamiento?

Compruébalo antes de firmar, porque llevar los servicios hasta la parcela puede costar mucho. Pregunta dónde están las redes de agua, saneamiento y electricidad, a qué distancia quedan de tu lindero y quién paga el enganche. Si no hay red de saneamiento, pregunta al ayuntamiento qué solución admite. Y mira también la cobertura de internet.

Las acometidas suelen dar sorpresas cuando la casa queda lejos de la calle o en otra cota. En nuestra memoria de calidades, las acometidas de la obra se contemplan hasta 8 metros lineales desde la entrada de la parcela, y el enganche a la red general de la calle corre a cargo del promotor. En varias de nuestras casas, como la de Galapagar, la cámara bajo el forjado aloja las instalaciones y acometidas.

### ¿Puede entrar la maquinaria?

Una casa necesita que entren camiones, una excavadora y, a veces, una grúa. Mira el ancho de la calle y de la entrada, las cuestas, los cables y las ramas bajas, y si queda sitio para acopiar material sin invadir la vía pública. Nuestra memoria de calidades exige accesibilidad suficiente para maquinaria pesada.

Piensa también en el acceso cuando ya vivas allí: dónde aparcarás y cómo llegarás a la puerta. En Gascones, una plataforma de hormigón sobre cama de piedra hace de entrada y de aparcamiento. En Valdemorillo, una plataforma de hormigón sobre vigas metálicas permite aparcar a nivel de calle, y la parcela tiene acceso por dos calles paralelas.

Si hay árboles en la zona de obra, pregunta al ayuntamiento qué permiso pide para talarlos o podarlos. En nuestra memoria de calidades, la tala y la retirada de árboles son una opción por cuenta del promotor. Muchas veces compensa encajar la casa entre ellos, como se hizo en El Escorial entre encinas y rocas.

### ¿Qué orientación conviene para la casa?

Para el confort ayuda que las estancias principales y los ventanales miren al sur, con aleros o protección solar para el verano, y que al norte queden menos huecos. Pero cada parcela tiene sus vistas, su calle y sus árboles, y el proyecto busca el equilibrio. Mira la orientación sobre el plano y también sobre el terreno.

El Código Técnico limita la ganancia solar de verano en las viviendas nuevas, así que el sol de julio también cuenta. Y el clima cambia con la altitud: en la provincia de Madrid hay zonas climáticas C3, D3, D2 y E1, y las cotas altas de la sierra son E1, las más exigentes.

Ejemplos reales: en Valdemorillo la casa se giró para que una fachada lateral diera a la calle principal, lo que da más intimidad a la entrada. En Soto del Real y en Gargantilla del Lozoya, la fachada norte lleva un refuerzo de aislamiento reflexivo. Si buscas terreno en la sierra, mira nuestras [casas de madera en la Sierra de Madrid](https://www.mcmcasas.com/casas-de-madera/sierra-de-madrid/).

¿Tienes una parcela en vista? Antes de firmar, [pide presupuesto para tu casa de madera](https://www.mcmcasas.com/pide-presupuesto/) y la revisamos contigo. Nuestro [estudio de arquitectura](https://www.mcmcasas.com/estudio-de-arquitectura/) te ayuda a ver qué casa cabe y qué exigirá el terreno.

### Preguntas frecuentes

**¿Es mejor una parcela llana o con pendiente?**

Una parcela llana es más sencilla y más barata de cimentar. Una con pendiente cuesta más, pero puede dar un semisótano, un garaje o mejores vistas. Lo importante es saberlo antes de comprar y diseñar la casa para ese terreno.

**¿Qué tamaño de parcela necesito?**

La parcela mínima, la ocupación y la edificabilidad las fija el planeamiento de cada municipio. Como ejemplo, en El Molar construimos una casa de 170 m² en una planta sobre una parcela urbana de 500 m², y en Valdemorillo una de 164 m² en dos plantas sobre 600 m².

**¿Qué documentos pido antes de comprar?**

La información urbanística del ayuntamiento, una nota simple del Registro de la Propiedad para ver titularidad y cargas, el último recibo del IBI y, si existe, un levantamiento topográfico. Si puedes, añade un estudio geotécnico.

**¿Puedo hacer una casa de madera en suelo rústico?**

Por regla general, no. El material no cambia la clasificación del suelo, y en suelo no urbanizable una vivienda es la excepción. Pide al ayuntamiento que te confirme por escrito qué admite esa finca.

### Fuentes

- [Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, texto consolidado (BOE)](https://www.boe.es/eli/es-md/l/2001/07/17/9/con)

- [CTE, Documento Básico HE Ahorro de energía, versión consolidada (zonas climáticas y control solar)](https://www.codigotecnico.org/pdf/Documentos/HE/DBHE.pdf)

- [CTE, Documento Básico HS Salubridad, sección HS 6 (protección frente al radón)](https://www.codigotecnico.org/pdf/Documentos/HS/DBHS.pdf)

Artículo revisado en noviembre de 2026.

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