# Qué incluye una casa «llave en mano» y qué suele quedar fuera > Fuente: MCM Casas (Multitécnicas y Construcciones Mixtas S.L.), https://www.mcmcasas.com/2026/11/casa-llave-en-mano/ · Actualizado: 2026-11-09 Antes de firmar una casa llave en mano, lo que tienes que saber: qué partidas suele incluir, cuáles quedan fuera y cómo leer la memoria de calidades. Una casa llave en mano es la que recibes terminada para entrar a vivir, sin contratar tú a cada gremio. Pero no hay una lista común de lo que incluye: cada constructora lo concreta en su presupuesto y en su memoria de calidades. El proyecto, la licencia, las acometidas o la urbanización de la parcela pueden estar dentro o fuera. Te contamos qué suele entrar, qué suele quedar aparte y qué revisar antes de firmar. **En resumen** - «Llave en mano» no tiene un contenido estándar: lo que cuenta es lo que diga tu contrato. - Lo habitual es que incluya la casa construida y acabada, con sus instalaciones, según la memoria de calidades. - Lo que más a menudo queda fuera: la parcela, tasas, enganches a las redes, urbanización del jardín, cocina amueblada y mobiliario. - El estado de la parcela cambia el precio: roca, pendiente o un firme profundo suelen ir aparte. - Pide el presupuesto por capítulos y la memoria de calidades como anexo del contrato. ### ¿Qué significa exactamente «llave en mano»? Significa que la constructora te entrega la vivienda terminada y lista para habitar, coordinando ella todos los oficios. Pero no hay una definición común de qué partidas entran. Por eso dos presupuestos «llave en mano» pueden no ser comparables: uno incluye la cocina y el vallado, y el otro no. La clave está en los documentos. Lo que de verdad define tu casa «llave en mano» son cuatro papeles: - **Presupuesto por capítulos.** Cimentación, estructura, cubierta, fachadas, instalaciones, acabados… con su importe. - **Memoria de calidades.** Qué materiales, marcas y sistemas lleva cada capítulo. - **Planos del proyecto.** Qué casa se construye exactamente. - **Contrato.** Qué incluye el precio, qué queda fuera, cómo se valoran los cambios y cuándo se paga. Si una partida no aparece en ninguno de los cuatro, da por hecho que no está incluida y pregúntalo. ### ¿Qué suele incluir una casa llave en mano? Lo habitual es que incluya la construcción completa de la casa: cimentación, estructura, cubierta, fachadas, aislamiento, ventanas, instalaciones de electricidad, fontanería y calefacción, baños y acabados interiores, con las calidades que fije la memoria. Lo que cambia de una oferta a otra es el nivel de esas calidades y dónde termina la obra. Como ejemplo, esto es lo que recoge nuestra [memoria de calidades](https://www.mcmcasas.com/casas-de-madera/memoria-de-calidades/) publicada, siempre «según proyecto»: - **Cimentación.** Zapatas corridas de hormigón armado y un muro de fundación de hasta 0,40–0,50 m de altura, con ventilaciones en la cámara de instalaciones. - **Estructura.** Forjado de vigas de madera estructural apoyado en un [durmiente](https://www.mcmcasas.com/glosario/durmiente/) tratado, con manto de protección frente al gas radón; muros exteriores de 2×6 pulgadas (4×14 cm) con tablero OSB y barrera de aire y agua tipo Tyvek o Typar. - **Aislamiento.** Aislamiento mineral en muros y cubierta (de 10, 15 o 25 cm según proyecto), con barrera de humedad en la cara interior. - **Fachada y ventanas.** Sistema SATE o Muxboard acabado en monocapa, o ladrillo macizo; ventanas de PVC oscilobatientes con vidrio de seguridad con cámara, bajo emisivo. - **Interiores.** Placa de yeso pintada, puertas macizas y suelos de gres a elegir. - **Instalaciones.** Electricidad según proyecto, con cuatro puntos por estancia; calefacción por suelo radiante y agua caliente con aerotermia; sanitarios y grifería en los baños. La memoria es la base. Cada presupuesto concreta lo que entra en tu casa: en [Soto del Real](https://www.mcmcasas.com/project/casa-de-madera-en-soto-real/), por ejemplo, el suelo radiante es también refrescante y la casa lleva paneles fotovoltaicos. ### ¿Qué suele quedar fuera del precio? Sobre todo lo que depende de la parcela y lo que no es la casa en sí: el terreno, tasas e impuestos municipales, enganches a las redes generales, urbanización del jardín, vallado, piscina, cocina amueblada, electrodomésticos y mobiliario. Algunas constructoras incluyen parte de esto y otras lo cotizan aparte. Pregúntalo partida a partida. Partida Lo habitual Qué preguntar Parcela Fuera Su compra e impuestos son aparte Proyecto y dirección de obra Varía ¿Quién lo firma y está en el precio? Estudio geotécnico y topográfico Varía ¿Quién lo encarga y cuándo? Licencia, tasas e impuestos Varía ¿Quién lo tramita y quién paga las tasas? Movimiento de tierras y cimentación especial Aparte si la parcela no es sencilla ¿Qué parcela se ha supuesto? Acometidas Hasta un punto ¿Hasta dónde llegan y quién paga el enganche? Vallado, caminos, jardín, piscina A menudo aparte ¿Qué urbanización exterior entra? Cocina y electrodomésticos A menudo aparte ¿Muebles, encimera, extractor? Seguro decenal Según el caso ¿Hace falta en mi caso y quién lo paga? Primera ocupación, suministros y escritura Varía ¿Qué trámites finales están incluidos? Sobre el seguro decenal: si construyes tu única vivienda para uso propio, la Ley de Ordenación de la Edificación no te obliga a contratarlo. Si la vendes antes de diez años, tendrás que hacerlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador te exonere expresamente. ### ¿Qué deja aparte la memoria de calidades de MCM? Lo deja por escrito. Nuestra memoria parte de una parcela plana, con un desnivel máximo del 5 %, y trata como extras a cargo del promotor o a cotizar las rocas, las filtraciones de agua, la tala de árboles, los desmontes, el vallado, los muros de contención, el enganche a la red general, el andamiaje de la primera planta, la escalera y los muebles de cocina. Con más detalle, según la memoria publicada: - **Movimiento de tierras.** La tierra de la excavación se queda en la parcela, sin nivelar. Rocas, filtraciones, tala de árboles, desbroces, desmontes, terraplenes y vallado, por cuenta del promotor. - **Cimentación.** Más altura de muro, muros de contención, acabados de piedra o monocapa, bombeos y hormigón extra se cotizan aparte. - **Acometidas.** Incluidas hasta 8 metros lineales desde la entrada de la parcela. El enganche a la red general de la calle es a cargo del promotor, y las obras en la vía pública se cotizan. Si los materiales no pueden descargarse a pie de obra, el trabajo manual se cotiza aparte. - **Estructura.** En casas de dos plantas, el andamiaje de la primera planta se cotiza aparte. - **Fontanería.** Riego y sondeos, a cotizar. - **Cocina y baños.** Muebles de cocina, extractores, encimeras de mármol y mamparas, a cotizar. - **Cubierta.** Tejas especiales, pizarra, canalones, ventanas de tejado o madera vista, a cotizar. - **Interiores.** En casas de dos plantas, la escalera se presupuesta aparte de la construcción; parqué, tarimas y suelos especiales, a cotizar. - **Garaje adosado.** Motorizaciones y rampas, no incluidas. La memoria no detalla el proyecto, la licencia ni las tasas: pregúntanos cómo se plantean en tu caso. ### ¿Cómo influye la parcela en lo que incluye el precio? Mucho, porque el precio base suele suponer una parcela sencilla. Si tu terreno tiene pendiente, roca o un firme profundo, aparecen partidas nuevas: muros de contención, cimentación elevada, rellenos o rampas. No es letra pequeña: es la obra que tu parcela necesita, y conviene conocerla antes de comprar el terreno. Ejemplos de nuestras obras: - En [Moralzarzal](https://www.mcmcasas.com/project/casa-de-madera-en-moralzarzal/), con el firme a unos cuatro metros, hubo que hacer un relleno de 125 m³ de hormigón. - En Valdemorillo, una parcela con pendiente del 5 % necesitó un muro de contención en la parte trasera. - En [Galapagar](https://www.mcmcasas.com/project/casa-madera-galapagar-madrid/), la cimentación en ascenso creó una cámara de 1,60 m que alberga instalaciones, acometidas y una pequeña bodega. Con la urbanización exterior pasa lo mismo. En Gascones se hizo un vallado con peto de piedra cuarcita y una plataforma de hormigón para aparcar; en Toledo, una pérgola para coches con paneles fotovoltaicos; en Moralzarzal, una piscina de hormigón. Las fichas no indican si estas partidas entraban en el precio por metro publicado, así que pregunta siempre. Si quieres ver más sobre la parcela, lee [licencia y terreno para tu casa de madera](https://www.mcmcasas.com/2026/11/licencia-terreno-casa-de-madera/). ### ¿Qué comprobar antes de firmar? Que el presupuesto venga por capítulos, con la memoria de calidades y los planos como anexo; que diga qué parcela y qué cimentación se han supuesto, qué trámites y tasas incluye y hasta dónde llegan las acometidas; cómo se valoran los cambios y qué documentación recibirás al terminar. - **Cambios en obra.** Cómo se presupuestan y quién los aprueba. - **Calendario de pagos.** Ligado a fases de obra terminadas. - **Documentación final.** Certificado final de obra, certificado de eficiencia energética y lo necesario para la primera ocupación y la escritura de obra nueva. - **Garantías.** La Ley de Ordenación de la Edificación fija responsabilidades de 10 años para daños estructurales, 3 para habitabilidad y 1 para acabados. Nuestro [estudio de arquitectura](https://www.mcmcasas.com/estudio-de-arquitectura/) proyecta tu casa pensando en el sistema canadiense, con montantes y durmiente de 2×6 pulgadas, madera estructural importada de Canadá y cálculo conforme al Eurocódigo 5. ¿Quieres saber qué entraría en tu casa? [Pide presupuesto para tu casa de madera](https://www.mcmcasas.com/pide-presupuesto/) y lo vemos partida a partida. También puedes visitar nuestra oficina de Collado Villalba con cita previa. ### Preguntas frecuentes **¿Una casa llave en mano incluye la licencia?** Depende del contrato. Una vivienda nueva necesita siempre proyecto y licencia, así que pregunta quién la tramita y quién paga las tasas e impuestos municipales, que varían de un municipio a otro. **¿Incluye la cocina amueblada?** Varía mucho entre ofertas. En nuestra memoria de calidades, los muebles de cocina y los extractores se cotizan como opción. Pide que el presupuesto lo diga expresamente. **¿«Llave en mano» es lo mismo que precio cerrado?** No necesariamente. «Llave en mano» describe el alcance: la casa terminada. El precio cerrado describe si el importe puede cambiar. Pregunta qué puede moverlo: cambios que pidas, imprevistos del terreno o partidas sin definir. **¿Qué garantías tengo cuando recibo la casa?** La Ley de Ordenación de la Edificación establece responsabilidades durante 10 años por daños estructurales, 3 por defectos que afecten a la habitabilidad y 1 por defectos de acabado. Guarda bien el certificado final de obra y toda la documentación. ### Fuentes - [Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567) - [Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, texto consolidado (BOE)](https://www.boe.es/eli/es-md/l/2001/07/17/9/con) - [Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723) Artículo revisado en noviembre de 2026. --- Contacto: +34 620 296 372 · https://www.mcmcasas.com/contacto/